“Dove il sogno americano va a morire”

In che modo out-of-whack è la discrepanza nella crescita tra redditi, affitti e prezzi delle case?

Il “San Francisco Housing Crisis”, come viene chiamato ogni giorno, è un estremo. Ma i costi di alloggio nelle grandi aree urbane negli Stati Uniti hanno continuato a consumare sempre più redditi delle famiglie, dato che i prezzi delle case e degli affitti sono aumentati vertiginosamente e il reddito è cresciuto lentamente. In molte città, non solo a San Francisco, questa condizione è ora definita una “crisi abitativa” in cui le famiglie con reddito mediano non possono più permettersi di affittare o acquistare abitazioni adeguate, o dove viene speso troppo del loro reddito per le abitazioni, con lasciato per altre cose. Non hanno risparmi, riescono a malapena a raggiungere il prossimo stipendio e non possono aiutare l’economia locale perché l’edilizia residenziale indebolisce il loro potere di spesa.

Proprio come out-of-whack questa discrepanza tra reddito rispetto agli affitti e prezzi delle case è diventato nel corso degli anni è raffigurato in un nuovo studio con grafici a lungo termine, rilasciato dal dipartimento di ricerca di  Clever Real Estate . Sulla base dei dati del censimento risalenti al 1960 per i redditi medi delle famiglie, degli affitti lordi medi al mese e dei prezzi medi delle abitazioni, tutti adeguati all’inflazione, mostra che a livello nazionale i redditi dal 1960 sono aumentati solo del 16%, mentre gli affitti sono aumentati del 72%, e i prezzi delle case sono saliti del 121%:

Ma i valori nazionali di cui sopra riflettono ogni cosa gettata in un secchio, dalle aree più economiche alle più grandi bolle immobiliari. Quindi li separeremo per regione e metropolitana – e ci sono differenze sbalorditive.

Tutti i valori nei grafici sono indicizzati al 1960. I grafici includono solo i dati per gli anni raffigurati: 1960, 1970, 1980, 1990, 2000, 2008, 2010 e 2017. I dati per gli anni compresi tra questi anni non sono inclusi. Ad esempio, se in una metropolitana, il busto delle abitazioni ha toccato il fondo nel 2012, il punto basso cade tra i punti dati del 2010 e del 2017 e non è rappresentato. Ma tu hai l’idea.

L’ovest: prezzi delle case e affitti v. Redditi delle famiglie.

In Occidente – una vasta regione che si estende in Alaska, Arizona, California, Colorado, Hawaii, Montana, New Mexico, Oregon, Utah, Washington e Wyoming – il prezzo medio delle case, adeguato all’inflazione, è salito del 195% dal 1960. E gli affitti, adeguati all’inflazione, sono aumentati del 72%. Ma i redditi delle famiglie adeguati all’inflazione sono aumentati solo del 26%.

Il tasso di crescita (asse verticale) è su una scala diversa nei grafici. Ad esempio, nel grafico in alto, la crescita raggiunge il 150% dal 1960; nel grafico qui sotto, raggiunge il 200% di crescita dal 1960; in un grafico più in basso, raggiunge il 550% (yup, San Francisco):

Per analizzare le variazioni dei prezzi delle abitazioni e dei redditi in Occidente, lo studio di Clever Real Estate separa le diverse aree metropolitane. Ad esempio, a Seattle ea Denver, i redditi delle famiglie, adeguati all’inflazione, sono aumentati quasi del 56% dal 1960, mentre i prezzi delle case a Denver sono saliti del 239% e a Seattle il 286%:

A Los Angeles, il prezzo medio delle abitazioni è aumentato del 358% dal 1960, corretto per l’inflazione, mentre il reddito medio delle famiglie è aumentato solo del 32%. In altre parole, i prezzi delle case sono aumentati 11 volte più velocemente dei redditi delle famiglie:

San Francisco è il massimo, quando si tratta di aumenti dei prezzi delle case: dal 1960, i prezzi delle case sono aumentati del 531% per l’inflazione. Nello stesso periodo, anche i redditi delle famiglie sono aumentati bruscamente, ma non abbastanza: 91%. A San Francisco – dove circa l’1% della popolazione è senzatetto e molti altri stanno lottando – la frase “crisi abitativa” è in uso quotidiano per una ragione: i prezzi delle case sono aumentati di circa sei volte più velocemente dei redditi:

Il Nordest: prezzi delle case e affitti v. Redditi delle famiglie.

Nel nord-est – Connecticut, Maine, Massachusetts, New Hampshire, New Jersey, New York, Pennsylvania, Rhode Island e Vermont – i prezzi delle case, se aggiustati per l’inflazione, sono diminuiti dal picco della precedente bolla immobiliare, e ora sono saliti “Solo” il 159% dal 1960. Nel 2018 erano aumentati del 201%. Gli affitti sono aumentati dell’84% dal 1960 – e non sono diminuiti rispetto all’ultima bolla immobiliare, e hanno continuato a superare l’inflazione. Ma i redditi delle famiglie sono aumentati solo del 38% dal 1960. Hanno subito un calo tra il 2008 e il 2010 e sono tornati dove erano nel 2008:

La pendenza verso il basso della linea blu sopra – un calo del prezzo della casa mediana dal picco della bolla immobiliare quando è aggiustata per l’inflazione – è diversa dalla tabella per l’Occidente e per tutta la nazione. Lo studio di Clever Real Estate lo spiega in questo modo (tutti i dati sono aggiustati per l’inflazione):

Tuttavia, nei nostri dati è emersa una sorprendente tendenza tra il 2000 e il 2017. Abbiamo osservato un aumento del 110% dei prezzi delle case tra il 2000 e il 2008 (cioè prima della crisi finanziaria) e un calo del 24% tra il 2008 e il 2010 (cioè, dopo la crisi finanziaria), che gli analisti immobiliari attesi. Tuttavia, insolitamente, i prezzi delle abitazioni sono diminuiti di un ulteriore 18% tra il 2010 e il 2017, mentre il reddito delle famiglie è aumentato del 9% tra questi anni.

Questa tendenza nel nord-est non è il caso a Boston. Regolati per l’inflazione, i prezzi delle case a Boston, dopo essere caduti del 25% durante il crollo degli alloggi, sono tornati dove si trovavano durante il picco della precedente bolla immobiliare, e sono aumentati del 228% rispetto al 1960. Ma i prezzi delle case nella metropolitana di New York, per l’inflazione, mentre il 184% in più rispetto al 1960, è diminuito in termini reali dal picco della precedente bolla immobiliare.

Dal 1960, i redditi medi delle famiglie sono aumentati solo del 71% a Boston e del 54% a New York, adeguati all’inflazione, di gran lunga superiori all’aumento dei prezzi delle abitazioni:

A Pittsburgh, i prezzi delle case hanno di gran lunga superato il picco della precedente bolla immobiliare, che non era molto bolla, e sono aumentati del 64% dal 1960, al netto dell’inflazione. Il reddito familiare medio è aumentato del 31% nello stesso periodo, un rapporto con i prezzi delle case che sembra quasi sano rispetto alla follia totale in Occidente:

Il Sud: prezzi delle case e affitti v. Redditi delle famiglie.

Nel Sud – Alabama, Arkansas, Delaware, DC, Florida, Georgia, Kentucky, Louisiana, Maryland, Mississippi, North Carolina, Oklahoma, Carolina del Sud, Tennessee, Texas, Virginia e West Virginia – i prezzi delle case sono aumentati del 156% dal 1960, e gli affitti del 93%, mentre i redditi delle famiglie sono aumentati solo del 49%, tutti adeguati per l’inflazione.

Questa regione include alcuni degli stati più poveri, a basso costo e a basso reddito negli Stati Uniti, ma include anche stati ad alto costo e ad alto reddito. In alcune città della regione, il settore immobiliare ha attraversato boom e busti da capogiro. Washington DC, Miami e Tampa sono esempi – e sono inclusi nella mia lista di Gloria di  The Splendid Housing Bubble in America . Quindi questo qui è tutto nel sud grande e diversificato gettato in un grafico:

Il Midwest: prezzi delle case e affitti v. Redditi delle famiglie.

Nel Midwest – Illinois, Indiana, Iowa, Kansas, Michigan, Minnesota, Missouri, Nebraska, Dakota del Nord, Ohio, Sud Dakota e Wisconsin – i prezzi delle case sono aumentati di un 82% praticamente ragionevole dal 1960 regolato per l’inflazione, mentre gli affitti sono aumentati del 37% e redditi del 29%:

Come città campione per il Midwest, lo studio Clever Real Estate selezionò St. Louis e Cincinnati. In entrambe le città, adeguate all’inflazione, i prezzi delle case sono ancora al di sotto del picco della precedente bolla immobiliare. E i redditi, anch’essi corretti per l’inflazione, sono pressoché invariati a metà degli anni ’90:

In alcuni dei più costosi mercati di noleggio più costosi, i cambiamenti sono in corso. Leggi …  Appartamento affitti Fall in Seattle, Southern California, New York, Oakland, San Jose, Chicago, Honolulu

Scritto da Wolf Richter tramite WolfStreet.com

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